个人房屋契税法律规定
一、什么是契税
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《中华人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在中国境内取得土地、房屋权属的企业和个人，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。
契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。
契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。
各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。
二、契税的计税依据有哪些?
契税的计税依据，归结起来有4种：
1、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
2、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
3、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
4、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。
三、契税的征税对象是什么
征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。
1、土地使用权的出让，由承受方交。
2、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。
3、房屋买卖：
(1)以房产抵债或实物交换房屋。
(2)以房产作投资或股权转让。
(3)买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
4、房屋赠与赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。
5、房屋交换在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。
在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%-5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收
四、应纳税额的计算
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
3、交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税
2.契税暂行条例
中华人民共和国契税暂行条例 中华人民共和国国务院令 第224号 《中华人民共和国契税暂行条例》已经1997年4 月23日国务院第55次常务会议通过，现予发布，自1 997年10月1日起施行。
总理李鹏 1997年7月7日 第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属， 承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规 定缴纳契税。 第二条本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为 ： (一)国有土地使用权出让; (二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换; (三)房屋买卖; (四)房屋赠与; (五)房屋交换。
前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承 包经营权的转移。 第三条契税税率为3—5%。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在 前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政 部和国家税务总局备案。 第四条契税的计税依据： (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋 买卖，为成交价格; (二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照 土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定; (三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地 使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的， 或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并 且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 第五条契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率 和第四条规定的计税依据计算征收。
应纳税额计算公式： 应纳税额=计税依据*税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇 结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民 币市场汇率中间价折合成人民币计算。
第六条有下列情形之一的，减征或者免征契税： (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承 受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的 ，免征; (二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征 ; (三)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情 准予减征或者免征; (四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 第七条经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地 、房屋的用途，不再属于本条例第六条规定的减征、免征 契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。
第八条契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地 、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土 地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。 第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内， 向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在 契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
第十条纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向 纳税人开具契税完税凭证。 第十一条纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文 件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土 地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产 管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 第十二条契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机 关或者地方税务机关。
具体征收机关由省、自治区、直辖 市人民政府确定。 土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提 供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
第十三条契税的征收管理，依照本条例和有关法律、行政法规的规定执行。 第十四条财政部根据本条例制定细则。
第十五条本条例自1997年10月1日起施行。1 950年4月3日中央人民政府政务院发布的《契税暂行 条例》同时废止。
(新华社北京7月18日电) 《人民日报》〔19970722№B〕。
3.契税条例
第一条 根据中华人民共和国契税暂行条例和国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税。 第三条 土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与： (一)以土地、房屋权属作价投资、入股; (二)以土地、房屋权属抵债; (三)以获奖方式承受土地、房屋权属; (四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
第四条 契税适用税率为3%。 第五条 契税的计税依据按如下计算： (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格; (二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定; (三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。
前款所称成交价格是指土地、房屋权属转移合同中所确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
转移土地、房屋权属时，计税依据不明确的，由征收机关参照市场价格核定。 第六条 有下列情形之一的，减征或者免征契税： (一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研等和军事设施的，免征契税。
1、用于办公的，是指办公室(楼)、附属的职工食堂、职工浴室、库房和其他直接用于办公的土地、房屋; 2、用于教学的，是指教室(教学楼)、图书馆、实验室、操场和其他直接用于教学的土地、房屋; 3、用于医疗的，是指门诊部、住院部和其他直接用于医疗的土地、房屋; 4、用于科研的，是指科学试验场所、资料馆(室)和其他直接用于科研的土地、房屋; 5、用于军事设施的，是指地上和地下的军事指挥作战工程;军用的机场、港口、码头;军用的库房、营区、训练场、试验场;军用的通信、导航、观测台站;其他直接用于军事设施的土地、房屋。 (二)城镇职工按规定第一次购买公有住房并在规定住房标准面积以内的，免征契税;超过国家规定标准面积的部分，应按照规定征收契税。
(三)因自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，准予减征或者免征契税。 (四)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费和安置补助费的，免征契税;超出土地、房屋补偿费和安置补助费的部分，准予减征或者免征契税。
(五)承受荒山、荒地、荒滩、荒涂土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。 (六)土地、房屋权属交换，交换价格相等的，免征契税;交换价格不相等的，向多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方征收契税。
(七)国家规定的其他减征、免征契税的项目。 第七条 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有合同性质的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证的当天。
第八条 纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳契税。 第九条 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时;应由房地产转让者补缴契税。
其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 第十条 经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋用途，不再属于本办法第六条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的契税。
前款应当补缴的契税，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。 第十一条 纳税人缴纳契税后，因所签订的土地、房屋权属转移合同无法履行申请退税的，经县级以上人民政府契税征收机关审核批准，准予退税。
第十二条 纳税人办理纳税事宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。 第十三条 纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 第十四条 土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关土地、房屋权属以及成交价格、土地出让费用等资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
第十五条 契税由土地、房屋所在地的财政机关负责征收。 契税征收机关可以委托有关单位代征契税，具体代征单位由省财政部门确定，报省人民政府备案。
代征手续费按财政部规定执行。 第十六条 契税的征收管理，依照有关法律、法规、规章和本办法的规定执行。
第十七条 本办法具体应用中的问题，由省财政部门负责解释。
2020年房产契税新政策
(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
(二)对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
(三)纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。
按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。
(四)具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
除北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实行契税新政策第一条第二项之外，其余地区均适用本政策2021年最新房产契税新政策。
