购买售后公房需要注意哪些问题?买公房要注意什么?

购买售后公房需要注意哪些问题?买公房要注意什么?

来源:楼市蝶报站 2021-01-29    浏览量:932

 在二手房市场中,有一类房子被称为“公房”,也就是国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有。如果你有购买公房的打算,那就要谨慎了。

  


  这几年房价涨得太快,可是工资却一动不动,只好买便宜的,我想问买公房要注意些什么,是如何买卖的,要公正吗?如果以后遇到折迁了怎么办?

  

  已经私有制的公房买卖同普通二手房的交易一致,从单位一手购买公有住房,要先报公有住房出售的主管单位审批,同意然后再去房管局过户。

  公房上市是上世纪90年代初在上海开始实施的,实施阶段很多公房住户通过这种方式改善了自己的居住条件。随着改革的深入,这项措施操作起来也越来越规范了。

  

  购买售后公房需要注意哪些问题?

  1、同住人的居住权利未按九四方案购买的房屋,同住人虽然不是产权人,但在房屋内享有居住权。以前在办理售后公房过户手续时,房地产交易要求合同上要有同住人同意出售的声明,但现在仅对此进行形式审查,并不会要求同住人到交易当场签名。

  2、如果未经同住人同意,产权人将房屋出售给他人,那同住人可能会主张买卖合同无效,或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利,因而拒绝迁出房屋(某些法院有判例驳回了买受人要求同住人迁出房屋的请求)。

  3、 按照方案购房的未登记的产权人权益按方案购买的售后公房,产权证上只有一个人的名字,但可能还会存在其它的产权人,如同住人、职级人、工龄人等均有权要求确认为产权共有人。


  4、不过基于不动产的公示和公信力,因此只要与房产证上的权利人签订了买卖合同,则其他的产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效,其他的产权人可要求出售人承担赔偿责任。

  5、买受人取得房屋的产权后能不能对抗同住人的居住权?这在司法实践中是一个颇有争议的问题。我认为基于不动产登记的公示和公信力以及对交易安全的保护,同住人只能向出卖人主张居住权,或者要求分割出卖人取得的房款(作为对其丧失居住权的补偿),而无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。


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