1、合同条款达不成一致。
如果是因为合同条款达不成一致意见，购房者要求退房，开发商和卖家一般会直接将定金退给购房者。如果开发商和卖家不退，购房者可以向住建委投诉。需要注意的是必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。
2、合同约定可以退定金。
认购书或购房合同中，对于退定金的条件有约定的话，只要情况符合退定金的条款，都可依据认购书或购房合同让开发商退定金。也有很多购房者面临限购后失去买房资格的问题，这种情况要在合同中约定，这是楼市调控行为，属于不可抗力的因素。多数房屋购买合同中，也都会将一些政策作为不可抗力的因素明确出来，由此原因造成合同无法进行下去时，可以双方协商解除合同，双方互不承担相关违约责任。
3、无销售许可证或产权证。
对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，如果开发商不退定金，直接起诉即可。
定金与订金有哪些区别?
1、含义不同。
定金属于一种担保手段，是具有法律效益的，给付定金在于担保债务的履行，其并不是履行债务的行为，当债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回;但是订金只是一种支付手段，预付款的交付只是一种履行债务的行为，没有法律效益，没有担保债的履行的作用。
2、退还情形不同。
不管是哪一方违约了，另一方都是无权要求对方返还定金的，接受定金有一方违约时，就要双倍返还，这就使定金起着制裁违约方并补偿受害方所受损失的作用。也可以理解为，定金相当于预先交付的违约金;但是订金不能用于违约时的则罚金，如果有一方违约了，要么返还，要么折抵违约金或损害赔偿金。
3、数额不同。
定金的数额在法律上是规定有限制的，《担保法》中规定了定金数额不能超过主合同标的额的百分之二十;而订金的数额要依当事人之间自由约定，法律一般是没有要求限制。
4、支付方式。
定金的支付方式和订金也有区别，定金是必须一次性付清的，但是订金可一次性付清，也可以选择分期付款。
